IRPF: ¿puedes aplicar la reducción por vivienda habitual si alquilas por habitaciones?

Muchos propietarios nos preguntan: “¿Y si no alquilo todo el piso, sino solo habitaciones, puedo tener las mismas ventajas fiscales?” La buena noticia es que sí, al menos en algunos casos. Según la Dirección General de Tributos (DGT), alquilar habitaciones no impide aplicar una reducción en el IRPF por arrendamiento de vivienda habitual, siempre que se cumplan ciertos requisitos.

¿Qué ha dicho la DGT?

En la consulta vinculante V0412/2025 (emitida el 20 de marzo de 2025), la DGT clarifica que los ingresos provenientes del alquiler de habitaciones deben considerarse como rendimientos del capital inmobiliario.

Esa consulta también afirma que sí es aplicable la reducción del 50 % prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, si se cumplen las condiciones adecuadas.

Pero ojo: existen requisitos. La DGT exige que el arrendamiento sea para una vivienda habitual (del inquilino) y que se pueda demostrar este uso mediante pruebas válidas legalmente.

Además, el contrato debe estar regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), no ser un alquiler turístico o de temporada.

¿Cómo demostrar que es vivienda habitual para el inquilino?

Para que Hacienda acepte que la habitación está destinada a residencia habitual, el arrendador debe aportar pruebas de la realidad del uso. Según idealista / DGT, estas son algunas opciones:

• Empadronamiento del inquilino: es una de las forma más sólidas para demostrar su residencia.

• Documentos oficiales que indiquen la dirección: puede ser un contrato de trabajo con esa dirección, matrícula universitaria, recibos, o correspondencia oficial.

• Contrato de arrendamiento claro: que indique que el destino es vivienda habitual.

• Consumo real de suministros: facturas de electricidad, agua, etc., que demuestren vida estable.
  

La clave es que Hacienda prioriza la realidad material sobre lo que diga el contrato. Si solo hay apariencia (contrato “habitación habitual” pero no vida habitual), puede haber problemas.

Mitos habituales y riesgos

Algunos errores o creencias equivocadas pueden hacer que propietarios pierdan esta ventaja:

• “Si no hay empadronamiento, no puedo aplicar la reducción”: Falso. El empadronamiento es muy útil, pero no es la única prueba aceptable.

• “Basta con poner en el contrato que es vivienda habitual”: Tampoco. Esa declaración es un elemento, pero debe coincidir con la realidad del uso. Hacienda puede cuestionar si no hay evidencias sólidas.

• “Si alquilo a estudiantes por menos de 12 meses no me vale”: No necesariamente. Lo importante no es solo la duración del contrato, sino que el uso real del inmueble sea permanente por parte del inquilino.
  

¿Qué ventajas ofrece esta reducción?

• Se reduce el rendimiento neto positivo (es decir, después de restar los gastos deducibles legales) a la mitad, siempre que se cumpla la normativa.

• Puede suponer un importante ahorro fiscal para arrendadores que tienen habitaciones vacías o quieren compartir su vivienda, especialmente en ciudades con alta demanda de habitaciones.`

Además, hay ejemplos más favorables: algunas sentencias (o resoluciones) reconocen reducciones mayores bajo circunstancias concretas. Por ejemplo, el TEAR ha admitido en ocasiones una reducción del 60 % si se demuestra que no es un alquiler de temporada.

Recomendaciones MetroSuelo para propietarios que alquilan habitaciones

Desde MetroSuelo aconsejamos lo siguiente para maximizar la seguridad fiscal:

1. Formaliza bien el contrato: usa un contrato conforme a la LAU y declara en él que el destino es vivienda habitual del inquilino.

2. Solicita pruebas al inquilino: pide empadronamiento, contrato de trabajo u otros documentos que demuestren que su residencia es real y permanente.

3. Guarda facturas y correspondencia: las facturas de suministro o la correspondencia a nombre del inquilino son muy valiosas como prueba.

4. Declara todos los ingresos: asegúrate de incluir en tu IRPF todos los rendimientos generados por esas habitaciones, y no olvides los gastos deducibles (IBI, seguro, amortización, etc.).

5. Consulta con un asesor fiscal: si tienes varias habitaciones o una situación compleja, conviene hacer un análisis con un profesional para optimizar la tributación.

Qué significa para los clientes de MetroSuelo

Para muchos propietarios con los que trabajamos (particulares, inversores, propietarios de pisos compartidos), esta clarificación de la DGT es una gran oportunidad:

• Les permite rentabilizar habitaciones con ventaja fiscal.

• Ofrece una alternativa sólida al alquiler turístico, con beneficios fiscales si se gestiona bien.

• Da más seguridad en la declaración del IRPF: al conocer los requisitos, se minimizan riesgos de una comprobación.
  

En MetroSuelo podemos ayudar no solo a encontrar inquilinos, sino también a estructurar los contratos y la documentación para que puedas aprovechar esta reducción legal sin sobresaltos.

Conclusión:

Sí, es posible aplicar la reducción del IRPF por vivienda habitual aunque solo alquiles habitaciones, siempre que se pruebe que los inquilinos viven allí de forma permanente y no se trate de un alquiler de temporada. La consulta vinculante V0412/2025 de la DGT lo deja muy claro.

Para sacarle todo el partido, es clave formalizar bien, recopilar pruebas y declarar correctamente. Si necesitas ayuda, en MetroSuelo estamos listos para acompañarte paso a paso.

Fuente: Idelista